Con el objetivo de impulsar el desarrollo del mercado de alquiler de viviendas, se ha aprobado la Ley 19/2009, de 23 de noviembre, de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética de los edificios. La mencionada Ley entró en vigor el día 24 de diciembre de 2009 prevé como novedades más significativas las siguientes:
El propietario podrá instar el desalojo cuando el
inquilino le adeude un mes. Se reduce de dos meses a uno del
plazo que debe transcurrir entre el momento en que el arrendador exige por
requerimiento el pago de las deudas atrasadas y el momento en que puede presentar
una demanda, es decir, Un acto que el
inquilino podrá evitar si paga todas las mensualidades atrasadas en este
periodo. De este modo, si con anterioridad de la fecha fijada para el
lanzamiento se entrega la cantidad debida al demandante, se dictará auto
declarando ejecutada la sentencia, a no ser que el demandante decida lo
contrario.
Rápida ejecución del desalojo. La
sentencia condenatoria será suficiente para ejecutar el desahucio en el día y
hora señalados. Si la demanda de desahucio va acompañada de la petición de
desalojo, el juez lo acordará en la sentencia. Por tanto, el propietario no
tendrá que esperar 20 días hábiles para pedir la ejecución de la sentencia.
Posibilidad de acuerdo de condonación de la deuda por
desalojo voluntario. El propietario puede asumir el compromiso de
condonar al inquilino total o parcialmente la deuda, a cambio del desalojo
voluntario del inmueble en el plazo que establezca el arrendador, que no podrá
ser inferior a 15 días. No obstante, no se establece ningún plazo máximo para
el desalojo voluntario, que puede prolongarse incluso a un año.
Juicio
verbal. Todas las acciones, tanto de desahucio como de reclamación
de rentas, se pueden tramitar a través de un juicio verbal. Se amplía también el ámbito del
juicio verbal para que puedan sustanciarse por este procedimiento las
reclamaciones de rentas derivadas del arrendamiento cuando no se acumulan al
desahucio, lo que permite salvar, en su caso, la relación arrendaticia, algo
que hasta ahora se dificultaba porque el propietario acreedor de rentas o
cantidades debidas se veía obligado a acumular su reclamación a la del
desahucio si quería acudir al juicio verbal, más sencillo y rápido que el
juicio ordinario.
Se amplían los supuestos en que
no procede la prórroga obligatoria del contrato, de tal modo que se extiende a
aquellos casos en que el arrendador tenga necesidad de ocupar la vivienda para
sus familiares en primer grado, es decir, para los padres y los hijos o para su
cónyuge en los supuestos de sentencia firme de divorcio o nulidad matrimonial, pero
si antes de tres meses no se produjera esta ocupación, el
arrendador estará obligado a reponer al arrendatario el uso de la vivienda, e
indemnizarle por los gastos del desalojo. Al tiempo, en garantía de la
seguridad jurídica, se prevé que tal circunstancia deberá hacerse constar
expresamente en el contrato de arrendamiento inicial.
Se limita el plazo para la
solicitud de asistencia jurídica gratuita al inquilino demandado de tal forma que deberá solicitar el reconocimiento del derecho de
asistencia jurídica gratuita o interesar la designación de abogado y procurador
de oficio dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la
demanda. Si la solicitud se realizara en un momento posterior, la falta de
designación de abogado y procurador por los colegios profesionales no suspenderá
la celebración del juicio,
Se
restringe el régimen de notificaciones del inquilino demandado quien
quedará formalmente citado a juicio con un edicto si no se encuentra en su
domicilio cuando se acuda a notificarle la vista. No se intentará localizarlo
por otros medios, como ocurre ahora. Además se convocará en el acto de la vista a las
partes a la sede del Tribunal para recibir la notificación, que tendrá lugar el
día más próximo posible dentro de los cinco siguientes al de la sentencia.
Se exige menos unanimidad en las comunidades de
propietarios para obras sostenibles. Con los cambios en la Ley de Propiedad Horizontal, se establece que
las comunidades de propietarios pueden aprobar las obras de mejora de la
eficiencia energética e hídrica de un edificio. De este modo, el
establecimiento o supresión de equipos o sistemas que tengan por finalidad
mejorar la eficiencia energética o hídrica requerirá el voto favorable de las
tres quintas partes del total de los propietarios.